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不是靠人口涨起来的三四线城市,升值了却卖不掉,你还敢买吗?

发布于2017-11-23 分类:绵阳楼市 编辑:lilan 阅读(1509)

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国上下都在说房地产降温、房价下降的事,但是笔者却在最新公布的数据和网友的真实反馈中了解到囤房客扎堆的三四线城市的房价又涨了。10月份70个大中城市房价数据准时出炉了,整体上仍然在降温,但细心的网友发现,10月份与9月份还是有点不同。比如15个热门城市中,8/9月份都是环比零增长或微跌,但10月份成都开始转增0.7个百分点。再比如,70个大中城市,10月份上涨的有50个,比9月份多6个。

今年以来一二线在调控之下频频降温,只有三四线城市还在承担着“国家使命”、“开发商的期待”在玩命的出货,房价也水涨船高,一些不起眼的三四线城市进入“万元俱乐部”、甚至“两万元俱乐部”。让很多远离家乡到大城市打拼的工薪之家非常后悔没有在老家买一套房,等到回过头来的时候才发现过去是北上广深的房价你高攀不起,如今连三四线也已高攀不起了。

独立经济学家马光远说:“房价高并不代表有泡沫,而有着大量库存的三四线城市最好不要碰,投资三四线很危险。”我是非常同意这样的说法的,这也是一直以来我为什么说三四线是“甜蜜的陷阱”的原因。

笔者一直觉得三四线城市分为两种:一种是环北京、上海、深圳的城市圈卫星城市,这种城市有些甚至不能归于三四线之列,但是由于其地理位置的优势,共享着一线城市的资源和交通以及外溢的人口,所以房价的上升还可以理解成正常规律;还有一种是普通三四线城市,诸如阜阳、泉州、洛阳、安庆、安阳等,既没有人口红利,也没有产业带动,有限的棚户区改造催生的刚需必须不能无限保证房价的上升!所以可想而知,这些地方的房价是无以支撑的,火热势头注定延续不了。

最近网上被引用最多的三四线城市的未来的当属被曝光的万科10月会议电话纪要的内容了,其中说到房地产在经过过去的快速扩张,已经到了危急关头,明年将出现销售面积和总额度的双重下降,其中背后一线城市的还比较安全,即上述的第一类三四线城市,其它三四线城市毫无疑问将完成“阶段性使命”迎来大范围调整,最终导致房价下跌的局面。如果这话是网上的流言不信也罢,但事实是这个消息却来自房地产巨头万科,所以不由得人不相信。

而现实情况是,三四线今年出现逆势而上的最大原因有两个,其一是承接了大量一二线城市外溢的资金和投资需求;其二是棚户区改造催生的大量本地农民工进城置业的刚需。艾普大数据统计显示三四线城市有超过4成购买力是来自一二线城市,5成是本地刚需,周边五六线集中到省会城市买房的占比仅1成左右,因此判定三四线城市房价有巨大水分一点也不夸张。

事实上这些外来的投资客炒房者现在的心情也是悲喜交加,喜的是自己的战略投资眼光没错,房子如愿升值了,纸面财富已经有了;悲的是,房子升值了却面临难以找到接盘侠的尴尬,最近很多网友向楼市奇谈反应,想把手上的房子卖掉,却发现挂了近半年依然找不到下家,无奈只能把价格一降再降。一二线的投资规律在三四线城市完全不适用。

比起卖不掉更让人坐立难安的是最近不断有风吹过来:三四线将是下一轮调控的重点,一旦这种情况落实可想而知三四线的炒房者将会面临怎样的打击。和炒房者相比,本地的刚需购房者完全可以不必担心这些事情,因为他们一开始买房的初衷就是为了居住,哪怕现在放着不住,但是他们面临的压力也不大,很多都是拿着政府的拆迁补偿款购房的,房贷压力微小。

最近经常有人问三四线的房子能不能买,笔者通常都会说,如果是刚需自住,大可不必考虑太多,终究是要买房成家立业的,从房地产的发展逻辑和过去的经验来看,买房趁早这句话始终是正确的,真正的刚需就应该在无首付压力和月供压力的情况下,迅速出手。但是对于投资者,马光远的话已经说得非常清楚,拥有大量库存和大量投资者身影的三四线城市,很危险。再直白点说,这些地方的房价不是靠人口和产业的推动自发的涨起来的,这样的房子你敢买吗?


内容源于微博楼市奇说,不代表西蜀网观点

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